[김형술 칼럼] 난 이래서 실패했다 [상하이 정보채널 상하이저널

다사다난했던 기축년 (己丑年)이가고 경인년 (庚寅年) 새해가 밝았다. 지난 한해는 부동산 경기부양책의 영향으로 상하이뿐만 아니라 많은 지역의 부동산시장이 활황세를 보였다. 세계경기 침체 어려운 시기에 부동산 시장에서 만큼은 소가 제 몫을 톡톡히 잘해놓고 떠나갔다. 한마디로 소의 걸음으로 느리지만 천천히 목표를 향하다 보면 만리를 간다는 뜻의 ‘우보만리(牛步萬里)’한 지난해였다. 올해는 호랑이 해가 되면서 신년 인사로 호랑이처럼 모든 상황을 잘 주시하되 실제 행동은 소처럼 신중히 하라는 호시우보(虎視牛步)란 말이 유행하고 있다. 새해 이다 보니 많은 사람들이 2010년 중국부동산 시장에 대해 많은 궁금증을 갖고 있는데 시장을 바라보는 마음 가짐 만큼은 호시우보(虎視牛步)란 말이 가장 잘 어울리는 표현 같다.

이번 시간에는 2010년 부동산시장을 이야기하기 전에 온고지신(溫故知新)의 정신을 살려 먼저 그 동안의 부동산 투자에 실패한 사람들의 대표적인 원인을 알아보고 이를 통해 투자 교훈을 얻어 보려 한다.

난 이래서 실패 했다

“우물쭈물 하다가 내 이렇게 될 줄 알았지”
영국의 유명한 극작가이자 노벨문학상 수상자인 버나드 쇼의 묘비 문구이다. 많은 생각을 하다 보니 시간만 낭비 했음을 해학적으로 표현한 말인데 실제로 중국에서 생활하면서 많은 투자기회가 있었음에도 불구하고 머뭇거리다 결국은 투자기회를 놓친 사람들이 많다, 2000년도 초반에는 사회주의 체제 내에서 부동산구입 한다는 것 자체를 우려했고 2000년 중반 들어서는 가격이 너무 올라 거품이라 생각해 못 샀고 후반기에는 정책이 겁나 못 사고 결국은 이런저런 이유로 투자 시기를 차일 피일 늦추다 보니 결국은 남의 집 잔치나 구경하게 된 경우이다.

실제로 지난 10년을 뒤돌아보면 중국 와서 사업해서는 돈 잃고 부동산으로 돈 번 사람들이 많다.
중국에다 집을 구매한 사람도 처음에는 어떤 이유었던지 간에 부동산 구매에 신중에 신중을 기울이다 구입하였고 지금은 지역적으로 얼마가 올랐냐의 차이지 결국은 지난 시간에 했던 마음고생이 좋은 결실을 가져다 주었다. 특히 중국 부동산 투자는 위기 때 배팅하지 않으면 종자돈은 사라지거나 본전이다. 항상 내가 사고 팔려고 마음먹었을 때가 위기이다.

돈줄이 짧았다?

중국은 한국과 달리 부동산 담보 대출시에 원금과 이자를 함께 상환하는 모기지론만을 쓴다. 전액 현금으로 일시불 구입하는 것이 가장 좋겠지만 현실적으로는 높아진 부동산 가격으로 인해 대출을 받는 것이 일반적인데 부동산 구입시 대출액을 편법으로 높여 그에 비례하는 상환액을 내야 하는 경우, 그에 따른 2~3년 정도 대출금 상환액이 확보 없이 투자 했다면 대부분 어려움을 겪었다.

예를 들면 구베이에 사는 A씨는 구매하려는 아파트가 목표 매수가보다 높았으나 주변의 집들보다 높은 임대료를 받는 집이어서 받은 임대료로 대출금을 상쇄 하고도 남는 집이어서 계약하였다. 문제는 그로부터 6개월 후 임차인이 나가고부터 발생했는데 높은 임대료를 낼 수 있는 새로운 임차인을 구하기가 어려워져서 반년 넘게 집을 비워두었다. 인테리어를 고치면 임대하기 좋다는 주위의 말에 인테리어를 했으나 결국 이전보다 낮은 임대료를 받고 약1년 만에 임대를 놓았다고 한다.

그 후에도 임차인이 계약기간 전에 나가는 바람에 새로 임차인을 알아보고 거기에 맞는 가전가구를 바꾸어 주고 집 일에 몸이 매이다 보니 몸도 마음도 고생은 고생대로하고 결국 집을 판 다음에는 세금, 금융비용, 인테리어비, 공실유지비 등등을 제하고 나니 남는게 없더란다. A씨는 돈줄이 짧아 무리한 대출을 받은 것이 문제였다고 푸념하지만 그보다 앞서 자금 계획부터 실패한 경우라고 볼 수 있다. 투자 메리트와 리스크는 양날의 칼과 같지만 리스크가 더 날카로운 중국에서는 무리한 부동산투자는 무모한 행동일 뿐이다.

난 아직도 단거리 선수다

단타 거래가 2005년 영업세 출시 이후 많이 사라졌지만 아직도 3~5년 이내에 수익을 창출하려는 선수들이 있다. 이미 각종 억제정책들이 허들이 되어 쉽게 뛰어가지 못하게 된 필드상황에서 투자기간을 단기적으로 잡고 투자한 사람들이 있는데 단기적으로 집 값이 급등한다 해도 거래시 발생하는 세금 및 제반 비용을 공제하면 남는 것 없다. 이밖에 본의 아니게 단기 보유하다 매각을 해야하는 사람들도 가끔 있는데 이 사람들이 공통적으로 하는 말이 “내가 사 놓으면 내리고, 내가 팔면 오른다.”이다.

환율이 사람 울린다

우리가 외국인이다 보니 집을 사고팔면서 환차익으로 인해 웃고 우는 사람들이 생겨났다. 지난 2000년도 초반부터 지금까지 RMB환율이 130~240대까지 골고루 분포하면서 초기 주택 투자금액을 한국돈으로 환산해보니 팔아도 남는 게 없다는 너스레를 하는 사람들이 생겨났다. 우리에게 환율은 종자돈을 한국에서 가져와야 하는 환경임으로 어쩔 수 없이 안고 가야 하는 리스크이다. 하지만 환율 리스크 중에서 하나 짚고 넘어가야 하는 것이 계약할 때 자금이 미리 유입되어 있지 않으면 그날그날 다른 환율로 인해 한국돈으로 최고 500만원을 더 쓰며 울며 겨자 먹기로 계약하는 사람을 본적이 있다.

느리지만 한 걸음 한 걸음 목표를 향해가는 소처럼 가되 호랑이의 눈과 같은 판단력으로 2010년도 여러분 모두에게 만족 할 만한 투자 결실이 생기기 바란다.

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