[김형술 칼럼]2010년 중국부동산 전망(上) [상하이 정보채널 상하이저널

지난 13일 중국이 지급준비율(이하 지준율)을 0.5%인상한다고 발표하자 전 세계 금융시장이 술렁거리기 시작하였다. 이로 인해 작년 두바이사태의 후유증이 가까스로 진정될 때쯤 중국발 악재가 새롭게 발생하자 전 세계가 중국을 주목하고 있다. 특히 작년 연말 세계적인 베스트셀러 <세계 경제의 몰락-달러의 위기(The Dollar Crisis)>의 저자인 리처드 던컨이 “두바이에 이어 중국에서도 위기가 터질 가능성이 있다”고 경고한 뒤라 지준율 인상을 신호탄으로 한 중국의 출구전략에 세계인의 이목이 집중되고 있다.

이번 호에서는 키워드를 중심으로 2010년 중국부동산시장에 대해 알아보는 시간을 가져보려 한다.

출구전략(出口戰略)

‘출구 전략’이란 말은 베트남전쟁에 발이 묶인 미국이 승산 없는 싸움에서 피해를 최소화하면서 군대를 철수할 방안을 모색할 때 제기된 군사전략 용어였다. 지금은 전쟁판에서 경제판으로 영역이 이동하면서 경기침체기에 경기를 부양하기 위하여 취하였던 각종 완화정책이 경제에 부작용을 남기지 않게 하면서 서서히 거두어들이는 전략을 의미한다.

일반적으로 경기가 침체하면 경기를 부양하기 위해 기준 금리를 인하하거나 다양한 방법으로 재정지출을 확대하여 유동성 공급을 늘리는 등의 조치를 취하게 되는데, 출구전략이 시작되면 경기부양책의 역순으로 정책을 거두어들이게 된다. 그 신호탄이 바로 지준율 인상이다.

지준율(예금대비 현금보유비율)인상으로 인해 올 한해 예상신용대출(7조5000억)에서 약3000억 위엔정도가 줄어들게 되었다. 이 때문에 자연스럽게 신규대출도 줄어들게 되고 은행의 자기자본비율도 올라가게 될 것이다. 1월에 지준율 인상이 있음에 따라 금리인상시기도 올 하반기 보다는 상반기에 시작할 가능성이 높아졌다.

미국의 출구전략 시기가 변수가 될 수 있지만 대략 예상해보면 정책이 많이 나오는 5월 전후가 가장 유력해 보인다.

부동산 시장도 작년 말부터 사실상 출구전략에 들어갔다. 지난 한해 부동산 부양책의 일환으로 발표한 우대정책을 12월31일부로 종료하였고, 부동산 대출조건도 이전보다 까다롭게 바뀌었다.

정부는 아직까지는 시기상조라 주장하면서 부동산규제의 핵심인 금리인상과 강한 규제정책을 발표하지 않고 가지치기 수준인 일반주택에 대한 토지공급 증가, 주택 보장 시스템, 대규모 주거지 건설, 부동산 시장 관리감독 등등의 정책들이 주변에서만 맴돌고 있으나 출구정략의 핵심과정인 금리인상으로 인해 머지않아 부동산 시장은 영향을 받을 것이고, 정부는 출구정책의 성공을 위해 부동산 시장을 반드시 잡으려 들 것이다.

상하이부동산 불패 신화 흔들리나

상하이는 중국 부동산시장에 풍향계와 같은 곳이다. 중국의 부동산정책은 상하이를 표본모델로 정책을 만들고, 만든 정책을 천진에다 시범적으로 실시해보고 보완하여 베이징에 발표한다는 말이 있을 정도로 상하이부동산시장이 중국 부동산 시장에서 차지하는 위상은 매우 높은 편이다. 중국 부동산을 이야기 할 때 이런 저런 이유로 상하이부동산은 자주 인구에 회자되는 곳이다.

이런 상하이 부동산시장이 지난해 반짝 호황이 끝났고 이제는 집값이 심리적인 고점을 넘어서면서 타임머신을 탄 듯 호가만 있고 거래가 없었던 과거의 시장(우대정책 실시 전)으로 되돌아갔다.

다만 현재시장이 과거시장과 다른 점은 아직까지는 매수세가 존재하고 있다는 점이다. 매수수효는 크게 두 부류로 나눌 수 있는데 하나는 끝물에 상투 잡는 개미들로 상하이보다는 2급지, 3급지로 나갈수록 숫자가 많아진다. 이런 이유로 인해 1급지 시장의 부동산호황이 지나도 지방에 가면 산발적으로 부동산 경기가 호황인 곳을 만날 수 있게 된다. 두 번째 부류는 장기적인 안목으로 부동산에 묻어두려는 무리들이 있는데 투자 금액대가 높은 것이 특징이다. 하지만 이와 같은 마지막 수요층도 앞으로 있을 금리인상과 함께 사라질 가능성이 크다.

몇몇 특수한 케이스를 제외하고 상하이부동산 투자에 실패한 사람들은 매우 드물다. 하지만 시장에서 상당기간 수요공급이 사라진다면 이야기는 달라 질 수도 있다. 앞서 이야기한 수요층의 붕괴와 집을 팔아도 갈아탈 말이 없어 공급층도 얇아져 거래 없는 시장이 된다면 자칫 낭패를 볼 수도 있을 것이다.

2010년 부동산 과거로 돌아가다

지난해 바오빠(保八)사수의 일등공신(작년 신규주택판매가: 4조5700억 위엔)은 이제 잠시 벗어두었던 각종 규제 정책과 유동성문제를 다시 품은 채 1년 전으로 돌아갈 준비를 하고 있다.
2010년 부동산을 한마디로 정의하자면 과거로의 회기다.

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